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La Mora en las Expensas y la Responsabilidad del Administrador del Consorcio

LA GESTION DE RECUPERO POR EXPENSAS.



 

No debe haber un tema más imperioso de tratamiento que el de la correcta gestión de recupero (o tratamiento de la mora) en un consorcio.

Lamentablemente, estamos habituados a convivir con diversas crisis económicas cuyas consecuencias, siempre vienen de la mano de un mayor porcentaje de mora en el pago de las obligaciones de los consorcistas. No se trata de un capricho de deuda (o sí, pero eso es materia de otro análisis), sino de un triste corolario de nuestras recurrentes etapas económicas. Hemos tenido muchas y pocos dudan que tendremos más.

Pero la vida en el consorcio debe continuar, los gastos deben ser cubiertos y la responsabilidad del administrador es cada vez mayor (incluso en estos casos). No se trata de una responsabilidad por el hecho de la mora en el cumplimiento del pago de las expensas por parte de los consorcistas; pero este universo genera algunos panoramas que deben ser analizados por separado para comprender la temática.

 

a)- De donde surgen las responsabilidades del administrador?

Sabemos todos a estas alturas, que parte de las obligaciones del administrador se desprenden del art. 2067 del CCCN que entre sus estipulaciones establece que las mismas son (textualmente):

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

 

Huelga decir, entonces, que el incumplimiento de cualquiera de ellas apareja una responsabilidad del administrador por incumplimiento de las obligaciones a su cargo.

 La redacción de estas obligaciones no pretendió ser taxativas, sino sencillamente enunciativas. Como consecuencia de este carácter, otras obligaciones pueden surgir de diferentes normas del mismo ordenamiento legal. A modo de ejemplo, el art. 1324 CCCN establece algunas otras obligaciones de los mandatarios (que, conforme lo dispuesto por el art. 2065 CCCN, es el carácter que justamente tiene respecto del consorcio), también con carácter enunciativo, que son:

a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución;

b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes;

c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del mandato;

d) mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del mandato que, por su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser divulgada;

e) dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del mandato, y ponerlo a disposición de aquel;

f) rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato;

g) entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio;

h) informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecución del mandato;

i) exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las circunstancias.

 

Ahora bien, en este estado debemos separar la responsabilidad del administrador con las del consorcio que administra. Atendiendo estrictamente al caso que nos ocupa (la mora en el pago de expensas) no puede ser responsable de manera directa frente a terceros en el incumplimiento de las obligaciones de pago a cargo del consorcio; en otras palabras, si no se logra juntar el dinero necesario para el pago de determinados rubros o proveedores, éstos no podrían requerir el pago a aquel como persona física distinta del consorcio deudor. El que debe es siempre el consorcio.

Pero que ocurre frente a los propios consorcistas?.

Al asumir, el administrador asume ante el consorcio una obligación genérica de medios; esto implica que se compromete a un actuar prudente, diligente y conforme a las reglas del arte de su profesión, la consecuencia de ello es que sin importar el resultado de la misma, un actuar conforme a lo que se dice, no puede generar responsabilidad (piénsese en el caso en que el administrador solicita a la Asamblea un aumento de las expensas ordinarias para paliar las consecuencias inflacionarias en el pago de servicios sobre los que no alcanza el dinero recaudado), la negativa de la misma, jamás podría serle cuestionada.

Y, sin embargo, asume también una serie de obligaciones de resultado directas en las que debe bregar por arribar al mismo, como podrían ser las que desarrollamos más arriba (ejemplo, el mantener asegurado al inmueble, el cumplir con las decisiones de la asamblea, el rendir cuentas).

Así es que, la mora de los consorcistas, no puede ser nunca un factor de responsabilidad directa del administrador, pero si lo es, en cambio, el omitir actuar para evitarla.

En efecto, existen requisitos genéricos que originan la responsabilidad del administrador; y estos pueden estar dados por la inacción. La falta de pago de expensas, si lo obliga al administrador a actuar, a enviar las correspondientes intimaciones, a remitir la deuda para gestión extrajudicial y/o, cuando así lo requiere, iniciar el juicio que corresponda. Porque, no es potestativo de los administradores, iniciar algunas gestiones y otras no.

Imagínese por caso, que pasa el plazo de prescripción bienal establecido por el nuevo régimen; que el consorcio, alertado por un nuevo administrador o por ellos mismos en autoconvocatoria, intenta percibir dicho dinero y se da con la imposibilidad por el simple paso del tiempo. Esta situación, claramente daría lugar a la responsabilidad del administrador por el daño que esa omisión de actuar le ha provocado al consorcio (art. 1749 CCCN), que podría ser demandado por el mismo.

 

De los intereses por mora.-

Tal vez, un punto por demás interesante, es el que se desprende del título del acápite.

Que porcentaje debemos utilizar para el cálculo?. La respuesta es más sencilla de lo que parece. El que esté dispuesto en el reglamento de propiedad. El uso de uno por sobre el otro, tampoco es potestativo del administrador que se encuentra obligado a cumplir el reglamento en todo lo que diga, incluso, claro está, en el cálculo de los intereses.

Solo para el caso en que el reglamento nada diga (ni prohíba la aplicación de los mismos), podría resolverse por Asamblea convocada al efecto; sin embargo, la morigeración ó el incremento de los intereses ya determinados en aquella, podría ser tomada como una modificación estatutaria, con lo que ello implica en cuanto a quorum y porcentajes.

 

Quien debe hacer las gestiones?.

No es obligatorio que sea el administrador quien realice las gestiones de mora de manera personal. Sabemos que muchas veces este tipo de tareas generan situaciones de conflicto no pretendidas entre las partes. No hay óbice alguno para la contratación de terceros (contratación que realiza el administrador y resulta una clara “acción” que cubriría su responsabilidad frente a terceros) a estos fines (ejemplo, estudios jurídicos).

Sin embargo, este tipo de contrataciones no relevan al administrador de la responsabilidad frente a los consorcistas de rendir cuentas de sus actos, por lo que siempre es aconsejable la colaboración del administrador en las gestiones, sus tareas, apoyo y conocimiento de lo que se está realizando.

 

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