ASPECTOS LEGALES DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA

Ley Provincial de Vivienda en Córdoba. Marco Legal. Entrega de Unidades y constitución del consorcio. Anomalías. Designación del Administrador. Notificaciones y Convocatorias a Asambleas. Acciones legales para el cobro de deudas en unidades IPV. Juicios por expensas. Actores. Morosidad en Complejos en altura

ASPECTOS LEGALES DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA .-

 

INTRODUCCIÓN.

Al pensar en la historia de las viviendas sociales se hace inevitable hacer una referencia a lo que parece ser, lo más lógico de la ecuación: LA VIVIENDA COMO DERECHO HUMANO.

Es importante destacar que lo que se reconoció es el derecho a una VIVIENDA ADECUADA, y ello como consecuencia del derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado. Así, lo que actualmente parece una verdad de Perogrullo, se trata de un derecho que se desprende de la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966.

La historia de las viviendas sociales (o viviendas del pueblo) es tan antigua como la sociedad organizada misma. Y no me refiero a la sociedad en la que nosotros vivimos, sino en una más arcaica, más básica.

En nuestros genes se advierten cruces de varias especies de humanos, pero la nuestra (homo Sapiens) fue la única que supo sobrevivir. A diferencia de lo que se dice normalmente, esta capacidad no surgió de la posibilidad de pensar, ni tan siquiera de nuestra capacidad de comunicarnos; sino, de la capacidad de actuar como grupos, de cooperar unos con otros y de pensarnos como sociedad. Esto significa un reconocimiento del otro como individuo integrante de la misma comunidad y del trabajo en conjunto para beneficiarnos entre todos.

Desde siempre, entonces, el acceso de una vivienda fue una consecuencia de la viva en sociedad. Y desde siempre, también, las distintas tipologías de viviendas posibles para una época, estaban divididas según el estrato social de sus integrantes. Los poderosos (líderes militares, religiosos, gobernantes, etc) se beneficiaron con las mejores, más opulentas, más cercanas al centro de las aldeas, ciudades, imperios, dejando relegadas para el resto, aquellas más básicas y alejadas. No es sólo un vicio de nuestra sociedades actuales, es una extraña modalidad de nuestra especie.

Pero como dijimos, recién a mediados del siglo XX pudimos reconocer al acceso a una vivienda adecuada, como un derecho inalienable, ligado a nuestra esencia como humanos.

En nuestro país, hasta comienzos del siglo XX los distintos gobiernos nacionales, provinciales y municipales tuvieron poca o nula intervención en la producción de viviendas para las clases sociales de bajos recursos. Se construyeron inicialmente puertos, caminos, trenes, silos y demás infraestructura relacionada con el modelo agro-exportador elegido, sumado a ello, la política inmigratoria elegida que provocó la construcción (desde el sector público) de escuelas, hospitales, teatros, y demás edificios públicos, pero no viviendas.

Los famosos “conventillos” o “inquilinatos” fueron las respuestas “privadas” a la ya evidente falta de inversión y planificación social.

Esto provocó, a no dudarlo, elevados índices de hacinamiento y evidentes deficiencias sanitarias. Lo habitual era que estos inquilinatos carecieran de cocinas, lo que obligaba a los inquilinos a utilizar braseros y cocinar y comer en las mismas habitaciones, aquellos que disponían de patios grandes permitían que los inquilinos los encendieran allí, por lo que era habitual ver veinte o treinta braseros encendidos al mismo tiempo. Respecto de los baños (que en muchos casos eran sólo letrinas), eran compartidos por todos los habitantes, en algunos casos, constatados, con hasta setenta personas.

Pero si el estado se encontraba ausente a la hora de definir un plan de viviendas para la multiplicación de vecinos que él mismo había generado, mal podía pedirse al mismo, una planificación jurídica. El dictado de normas de convivencia o la mínima regulación legal de esta figura.

Al no existir un contralor estatal, ni normas jurídicas, se instrumentó un sistema represivo que tuvo basamento legal en los reglamentos internos de cada inquilinato o en las propias pautas verbales de sus propietarios.

A través de sus cláusulas los propietarios y los caseros establecían las pautas de conducta que los inquilinos debían observar, y también el monto del depósito del alquiler y las fechas en que debían hacerse efectivos. Eran normal el cambio normativo sin explicaciones, los aumentos en los alquileres relacionados al capricho de sus dueños y las rescisiones contractuales sin justificación.

Todo este caldo de cultivo llevó la situación al extremo, generando lo que se llamó la “Huelga de los Inquilinos” de 1907.

En efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, cuna de estos inquilinatos, entre el 1° y 2 de octubre de ese año, se produjeron una serie de enfrentamientos sumamente violentos entre inquilinos de más de mil conventillos con la policía quienes comenzaron a reprimirlos mientras se quejaban de los aumentos de los alquileres sin fundamentos. Primero se declararon “en huelga” y luego comenzaron con las manifestaciones que generaron el “efecto contagio” en Rosario y Bahía Blanca.

Este movimiento es considerado hoy, como el punto de quiebre en las luchas por el derecho a la vivienda en la Argentina.

Claro está que esta tipología de vivienda, lejos estaba de ser considerada “en altura” o ni tan siquiera cercana a la propiedad horizontal.

Recuerde el lector que, por ese entonces, la propiedad horizontal se encontraba proscripta en nuestro ordenamiento legal, de hecho, el propio autor de nuestro Código Civil, Dalmacio Vélez Sarsfield, la desaconseja en su texto original por ser base de muchos conflictos. Así, la primera norma sobre propiedad horizontal llegaría de la mano de la ley 13.512 de 1948.

ASPECTOS LEGALES SEGÚN EL CCCN. –

A poco de adentrarnos en la temática, comenzamos a preguntarnos si realmente esta primera impresión de tratarse de dos sistemas distintos es real. Así observamos que nuestra legislación de fondo no distingue entre las propiedades horizontales “sociales” o “comunes”; de hecho, no existe distinción alguna relacionadas con quien construye la edificación, o con que finalidad. Puede tratarse de un instituto provincial de la vivienda, de una sociedad comercial, de un fideicomiso o un particular; la realidad indica que las normas aplicables son iguales a todos.

Lo que importa es la decisión de convivir en un sistema de propiedad horizontal, porque, a no dudarlo, la “propiedad horizontal”, más allá de su condición de “derecho real” no es más que eso, un sistema de convivencia ideado para incentivar el desarrollo de este tipo de propiedades y generar el marco normativo para la convivencia de sus integrantes.

Entonces, si un Gobierno Nacional, Provincial o Municipal decide planificar el acceso a una vivienda económica a través del “sistema” de la propiedad horizontal, nuestra legislación de fondo no varía y quienes logren acceder al mismo, deberán convivir conforme a él.

Pero esta verdad de Perogrullo no está exenta de múltiples problemas, porque una vivienda social basa su existencia en razones y circunstancias ajenas o totalmente disímiles, a las que llevan a un privado a acceder a la misma.

No puede ignorarse la multiplicidad de conflictos de interpretación que podrían conllevar este tipo de viviendas y deben ser resueltos con extremo cuidado.



PERO ENTONCES, TODO ES LO MISMO?

A continuación, veremos que no todo es lo mismo y finalizaremos asegurando que resulta necesaria una legislación inherente a esta vital importancia.

En efecto, de lo expuesto, se desprende que existe una razón de base totalmente diferente para el desarrollo de este tipo de vivienda. No se tata de un desarrollo comercial de un privado (llámese sociedad, fideicomiso ó como guste), tiene el objeto de permitir el acceso a la vivienda de sectores comúnmente marginados de la sociedad que, de no hacerlo por estos medios, difícilmente lograrían acceder a la vivienda propia. Pero esto apareja, de entrada, una necesidad de reducción de costos que el constructor se ve obligado a efectuar, puesto que ya no tiene tanta importancia los amenities del edificio, sino su capacidad de contención de espacios privados. Por otro lado, para lograr el real acceso de la gente a este tipo de viviendas se torna indispensable estirar el tipo de financiamiento, por lo que es normal encontrar planes de pago de veinte o treinta años, lo que muchas veces impide al beneficiario escriturar y transformarse en “propietario”, con todos los derechos y obligaciones que ello implica según nuestro código.

Lo que parece ser una reglamentación común para todo tipo de propiedad horizontal, comienza a diferenciarse en estas situaciones que son normales dentro del contexto social del que se viene analizando.

Véase que sus integrantes, muchas veces podrán estar veinte o treinta años conviviendo sin tener escritura, y por ende, sin ser propietarios. Así, mientras ellos no lo sean, las unidades funcionales podrían estar inscriptas registralmente, a nombre del estado (nacional, provincial o municipal) que serían, así, los propietarios de las mismas.

No hay duda alguna que, una vez terminada la construcción de los edificios (o conjuntos inmobiliarios) donde se desarrollará la vida social, y una vez asignadas las unidades a los beneficiarios (que, muchas veces, ni tan siquiera han tenido la posibilidad de decidir si quieren convivir en este sistema – dado que se adquieren por sorteos-, porque son obligados por la propia administración central a hacerlo, bajo apercibimiento de entregar su vivienda a otra persona) los estados deben realizar (al igual que cualquier particular) los trámites necesarios para lograr la adecuación de la construcción como tal, es decir, tener las condiciones de habilitación de la misma como tal, “el final de obra”. Ello nunca es sencillo ni rápido, por lo que pueden pasar meses o años antes de obtener la posibilidad real de aparecer en los registros generales como propiedad horizontal.

Siguiendo a la legislación ordinaria actual, recién una vez finalizada la obra, podría inscribirse un Reglamento de Propiedad Horizontal y tener al edificio como tal.



ALGUNAS SITUACIONES DE CONFLICTO.

La primera decisión de quien construye, acerca de que los adquirentes deberán luego convivir en un sistema de propiedad horizontal apareja la primera gran diferencia de fondo que no se encuentra regulada en el ordenamiento de fondo.

Como dijimos, los beneficiarios son “obligados” a vivir en un sistema que, más allá de sus gustos, voluntad o simple decisión, deben acertar para tener su vivienda. Y esta no es una diferencia menor, puesto que implica una valoración psicológica que escapa a las autoridades. Quien se sirve del sistema social para llegar a su vivienda, muchas veces desconoce que tipo de convivencia y/o reglas deberá seguir. Solo pretende llegar a ese sueño de tener una vivienda propia y al llegar le imponen reglas que desconocía. A diferencia del comprador privado que conoce donde incorpora su dinero y cuales serán las reglas a futuro, el beneficiario social es obligado a convivir de una determinada manera que, tal vez, no quiera, no le guste o no sepa. No es lo mismo, entonces, la aceptación de esas reglas y muchas veces esta situación de raíz (o aspecto subjetivo) es generadora de innumerable cantidad de conflictos.

Si en una actividad constructiva privada ocurre que desde que se inicia la convivencia y hasta que se logra finalmente el nacimiento de la propiedad horizontal (con la inscripción del reglamento de propiedad horizontal) pueden transcurrir tres, cuatro o muchos más años; en una propiedad horizontal social, la situación de complica un poco más, porque, más allá de lograr la fase necesaria para lograrlo, la mayor parte de las veces (y por las razones ya expuestas) los convivientes, no podrán “adquirir” sus viviendas hasta muchos años después: Sin adquisición no habrá, entonces, consorcista, lo que comienza a generar grandes situaciones conflictivas.

En un sistema de propiedad horizontal, sus normas son dictadas por sus integrantes (consorcistas); ya sea el propio reglamento (que es la primer norma consensuada, o no, entre sus cohabitantes – art. 2038 CCCN) ó por la Asamblea en su calidad de órgano de la propiedad horizontal (art. 2044 CCCN).

Siendo esto así, una particular situación de conflicto no regulado viene de la mano de la concurrencia a las Asambleas. Descontando la existencia de una propiedad horizontal, con designación de administrador, los llamados a las asambleas son el punto de partida a inusuales situaciones de conflicto. Existen casos conocidos en los que edificios de propiedad horizontal social, funcionan con muy pocos consorcistas (beneficiarios por el plan de viviendas) que han podido cancelar sus planes y escriturar, mientras que sus vecinos no tengan aún esa “calidad” (no por morosos, sino por la propia característica de su plan social y el pago de cuotas por años) no podrá asistir a la mismas y tomar decisiones que lo atañen de manera directa.

Al mismo tiempo, esto conlleva a preguntarnos sobre la obligación de pago de las expensas.

Con la reforma de nuestro código, el primer planteamiento que normalmente se hace en consultas sobre el punto, esto es, quien es el obligado al pago de las mismas, ha quedado resuelto. Nótese que el art. 2050 CCCN asegura que:

“Además del propietario, y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.”

El “propietario” será, entonces, el estado o quien tenga la inscripción registral de la unidad funcional en cuestión; sin embargo, esto no permite que se evada de su responsabilidad el poseedor (beneficiario), lo que viene a traer un poco de paz a quienes administran este tipo de emprendimientos sociales. Sin embargo, la duda que habilita podría ser, ¿es también el estado responsable del pago de las expensas que el poseedor de la vivienda no abona?, todo parece indicar que sí. En nuestro sistema legal actual, que no discrimina la naturaleza social de la vivienda, lo que parece ser una solución puede ser un problema no deseado. Aún en el caso de iniciar acciones ejecutivas contra el estado y ganarlas, su ejecución debe esperar.

“ARTICULO 806 ley 8465.- LAS sentencias dictadas contra la Provincia o las Municipalidades que condenen al pago de sumas de dinero, sólo podrán ejecutarse a partir de los cuatro (4) meses calendario de que haya quedado firme y consentida la resolución jurisdiccional aprobatoria de la planilla y/o liquidación definitiva en concepto de suma líquida de condena y accesorias que correspondan.”

Esto atenta directamente contra el propio sistema de la propiedad horizontal que se alimenta de la rapidez con la que puede financiarse.

Es real que en muchos contratos sociales suscriptos con el estado, se “obliga” al beneficiario al pago de dichas expensas, empero también lo es que la PROPIEDAD HORIZONTAL es una persona jurídica diferente (art. 148 inc. “h” del CCCN) que no suscribió dicho contrato y, por lo tanto es ajena al mismo. El estado no podrá, a consecuencia de ello, oponer al pago de las expensas esta normativa particular, sin que exista una norma de aplicación erga omnes (aplicación para todos).



CONCLUSION.

 De esta breve reseña, que no agota, ni intenta referirse a la totalidad de casos de conflicto posibles, sino que hace una simple descripción de aquellos que más son consultados en la práctica habitual, podemos concluir en que nuestro ordenamiento vigente permite la incorporación de esta tipología social pero no es completa y debe necesariamente reglarse en su particularidad para permitir su implementación y desarrollo.

Nuestra historia con este tipo de viviendas, esta signada por un estado ausente que ha hecho cosas para direccionar hacia la solución correcta, pero nunca fueron, ni son actualmente, concluyentes.

Debemos bregar por una solución conjunta, entre estado financiador y su reglamentación a niveles nacionales.

No resulta suficiente financiar viviendas sin contextualizarlas en un marco normativo necesario e independiente porque no toda propiedad horizontal es la misma, porque la propiedad horizontal social debe ser reconocida como tal e incentivarse.